Identifisering av strøkservitutter: Ny dom av Borgarting lagmannsrett

Innledning

Artikkelen tar opp enkelte temaer rundt de såkalte strøkservitutter. En strøkservitutt er en type negativ servitutt, det vil si en særrett over en annens eiendom til å forby en bestemt bruk. Til forskjell fra vanlige servitutter skal imidlertid strøkservitutter sikre en bestemt bo- og byggeskikk på et område. Eksempelvis kan det dreie seg om en bestemmelse om forbud mot annet enn villamessig bebyggelse. Servitutten er gjerne stiftet ved avtale i forbindelse med utskillelse av tomten og den kan være tinglyst på eiendommens grunnboksblad. Siden eiendommen kan være skilt ut i flere runder kan det være nødvendig å sjekke grunnboksbladet til den eiendommen som ble delt i forrige runde også.

Skillet mellom vanlige servitutter og strøkservitutter kan være av stor betydning, da en vanlig servitutt bare kan påberopes av stifteren, mens en strøkservitutt i utgangspunktet gjelder for eierne av alle eiendommene på et område. Derfor oppstår det ofte uenighet mellom naboer og potensielle utviklere angående muligheten til utnyttelse av berørte eiendommer. Dette var situasjonen i Borgarting lagmannsretts nylig avsagte dom. Lagmannsretten konkluderte med at den aktuelle servitutten ikke var en strøkservitutt. Det som gjør dommen spesielt interessant, er at rettens begrunnelse belyser flere momenter av generell relevans.

I det følgende vil det først gjøres rede for sakens bakgrunn, og deretter for de momenter som ble vektlagt. Som følge av rettens konklusjon ble det ikke tatt stilling til om den aktuelle naboen kunne ha påberopt seg servitutten dersom den hadde vært en strøkservitutt. Dette spørsmålet har imidlertid så nær sammenheng med artikkelens tema at det likevel vil bli omtalt til slutt.

Bakgrunnen for rettens avgjørelse

Det omstridte tiltaket var planlagt gjennomført på en eiendom i Oslo. Eiendommen hadde blitt skilt ut fra en annen eiendom (hovedbruket) i 1988, som igjen hadde blitt skilt ut fra en tredje eiendom i 1933. I forbindelse med utskillelsen i 1933 ble det tinglyst en servitutt på hovedbruket. Det var ikke omstridt at servitutten også gjaldt for tiltakshaverens eiendom, til tross for at den ikke ble tinglyst på eiendommens grunnboksblad ved utskillelsen i 1988. Trolig var dette ikke omstridt fordi servitutten inneholdt et forbud mot deling, og tiltakshaverens eiendom var utskilt fra det arealet som servitutten dekket.

Servitutten lød slik:
«Paa parcellen, som ikke maa utstykkes maa kun opföres ett hus på höist 2 etager, som skal utstyres om innredes som bolig for en familie. (enebolig). Dessuten garage til eget bruk. Huset maa saaledes ikke benyttes helt eller delvis til fabrikk, kontor, forretningslokale, arbeiderbolig e.l. Heller ikke maa der paa tomten foregaa nogen virksomhet som kan genere naboene ved rök, larm, stank eller rystning. Söppel og annet avfall legges i tettsluttende kasser, som anbringes minst 10 meter fra vei eler nabogrunn. Hunde og andre husdyr, som vitterlig generer naboer ved gjöen eller lignende, kan straks fordres fjernet av selgeren.

Tegninger og planer av bebyggelsen samt dennes plassering paa tomten maa approberes av selgere. Videre skal selgeren approbere törreplass for eiendommen, saaledes at kjöperen ikke er berettiget til aa henge töi eller lignende andre steder enn saaledes approbert.»

I tillegg til at eiendommen ikke kunne deles (utstykkes), fremgår det at det ikke kunne oppføres flere hus enn ett. Huset kunne kun oppføres i to etasjer, og skulle benyttes som bolig for en familie. Eiendommen kunne ikke benyttes til næringsvirksomhet eller annen aktivitet som kunne være til sjenanse for naboene. Servitutten regulerte også avfallshåndtering, hold av husdyr, og ga selgeren kompetanse til å godkjenne bebyggelsen og dennes plassering, samt tørkeplass for eiendommen.

Tomten ble likevel delt i 1988, da tiltakshaverens eiendom ble skilt ut fra hovedbruket. Det ble også bygd en bolig på eiendommen.

Tiltakshaveren kjøpte eiendommen i 2016. Seks år senere fikk han tillatelse til å oppføre et påbygg på boligen, noe som utgjorde det omstridte tiltaket. En nabo sendte søksmålsvarsel til tiltakshaveren begrunnet med at tiltaket var i strid med servitutten som var tinglyst på hovedbruket. Til slutt valgte tiltakshaveren å reise søksmål mot naboen.

Hvilke momenter vekta lagmannsretten?

Lagmannsretten innledet sin begrunnelse for hvorfor servitutten ikke var en strøkservitutt ved å påpeke at den ikke sa noe om at rettigheten kunne gjøres gjeldende av alle i et område, og at den heller ikke sa noe om gjensidige rettigheter og plikter. Dette er et sentralt moment fordi loven definerer strøkservitutter slik at de skal sikre en bestemt bo- og byggeskikk på et område. Derfor er et naturlig utgangspunkt om det fremgår av ordlyden om servitutten er ment å ha en slik virkning.

Videre fremhevet lagmannsretten servituttens bestemmelser om godkjenning fra selgeren. Retten mente at disse bestemmelsene indikerte at servitutten ikke var ment å være en strøkservitutt, men at dette isolert sett ikke var avgjørende.

Retten vektla også hvor mange av eiendommene på området som servitutten var heftet på. Kun fire av åtte eiendommer som var utskilt fra samme bruksnummer på samme område var påheftet likelydende eller tilsvarende servitutter. Hva gjelder dette momentet har Høyesterett tidligere fremhevet betydningen av både antallet eiendommer og størrelsen på det totale arealet som servitutten er heftet på. Begge disse faktorene belyser om servitutten er egnet til å sikre en bestemt bo- og byggeskikk på et område. Dersom servitutten er uegnet, er det ikke grunn til å tro at formålet var å stifte en strøkservitutt.

Lagmannsretten bemerket deretter at det hadde skjedd utskillelser i strid med ordlyden for to av de fire eiendommene med tilsvarende servitutter. Det var imidlertid ikke dokumentert at det hadde blitt protestert i disse tilfellene. I tilfeller der det er utøvd bruk i strid med servitutten, har retten en tendens til å vurdere om det er protestert. Avgjørelsen illustrerer at protester må kunne dokumenteres for å bli tatt i betraktning av domstolene.

Videre påpekte retten at de sist utskilte eiendommene ikke var påheftet tilsvarende servitutter. Dette indikerte ifølge retten at det var selgerens interesser som skulle ivaretas, og ikke hensynet til å sikre en bestemt bo- og byggeskikk på et område. Et poeng kan derfor være å undersøke om det har skjedd flere utskillelser fra samme bruksnummer som den aktuelle eiendommen er skilt ut fra. Hvis de sist utskilte eiendommene er påheftet tilsvarende servitutter, kan dette indikere at det var strøkets karakter som var ment å ivaretas. Servituttene trenger ikke å være likelydende, men vil være relevante så lenge de har tilsvarende innhold.

Jo færre tomter som ligger på området, desto viktigere blir det å undersøke om de øvrige tomtene er påheftet tilsvarende servitutter. Lagmannsretten understreket at det var et svært begrenset antall tomter som lå nær hverandre, og at det derfor ville ha vært naturlig at alle tomtene hadde samme servitutt dersom hensikten var å sikre områdets byggeskikk.

Et annet moment er om servitutten har vært oppfattet som en strøkservitutt. Lagmannsrettens avgjørelse illustrer hvordan tidligere aktivitet i området kan belyse dette. I perioden 1976-1988 hadde det skjedd tre utskillelser og en seksjonering uten at servituttsspørsmålet hadde blitt reist, før det ble hevdet at servitutten hindret det aktuelle tiltaket. Ifølge retten viste dette at servituttene ikke hadde vært oppfattet som strøkservitutter i området i tiden frem mot tiltakshaveren søkte om sitt påbygg. Det var altså kombinasjonen av flere gjennomførte tiltak i strid med servituttene og tidsforløpet som ble ansett å indikere at servituttene ikke hadde vært oppfattet som strøkservitutter.

Oppsummert illustrerer avgjørelsen at viktige momenter ved vurderingen inkluderer om servitutten sier noe om at rettigheten kan gjøres gjeldende av alle i et område eller noe om gjensidige rettigheter og plikter, om den inneholder bestemmelser om godkjenning fra selgeren, antallet eiendommer på området og størrelsen på det totale arealet som den er heftet på, om det er utøvd bruk i strid med servitutten og eventuelt om det er protestert, om de sist utskilte eiendommene fra det aktuelle bruksnummeret er påheftet tilsvarende servitutter, og om tidligere aktivitet i området indikerer at servitutten har vært oppfattet som en strøkservitutt.

Hvem kan påberope seg strøkservitutter?

For den som ønsker å utnytte en eiendom i strid med en strøkservitutt, er det vesentlig om naboene vil kunne påberope seg servitutten i det aktuelle tilfellet. Derfor er det naturlig å se på hvem som kan påberope seg slike servitutter. Dette spørsmålet ble delvis avklart ved Høyesteretts dom av 4. mai 2023.

Utgangspunktet er at en strøkservitutt bare kan gjøres gjeldende av eiere til eiendommer som servitutten hviler på. For disse blir spørsmålet om servitutten kan være til noen nytte for deres eiendom. Servitutten kan påberopes i den grad dette spørsmålet besvares bekreftende. Når servitutten ikke kan være til noen nytte for egen eiendom, kan den derimot aldri gjøres gjeldende.

Eiere av eiendommer som servitutten ikke er heftet på, kan i utgangspunktet ikke gjøre den gjeldende. Dette innebærer en viktig avklaring for den som ønsker å utnytte en eiendom i strid med en strøkservitutt. Rettspraksis viser at det tidligere har vært omstridt om slike servitutter kan påberopes uavhengig av om de hviler på egen eiendom.

I andre tilfeller kan en strøkservitutt bare gjøres gjeldende dersom det foreligger et særskilt rettsgrunnlag for dette. Høyesteretts dom antyder at det kan foreligge et slikt rettsgrunnlag dersom en eiendom er ervervet i tillit til en strøkservitutt. Den er for eksempel kjøpt under forutsetning av at det kun skal være villaer på området. I hvilke andre tilfeller det kan foreligge et slikt rettsgrunnlag, er uklart. En nabo må imidlertid kunne påberope seg servitutten hvis eieren av eiendommen på annen måte har forpliktet seg overfor vedkommende til å overholde den, eksempelvis ved muntlig løfte eller avtale.

Advokatfirmaet Varder jobber med denne og tilsvarende problemstillinger. Ta gjerne kontakt med advokatene Kristian Voie Danielsen eller Stine Beate Hjorth rundt dette.